不動産投資における注意点 ~耐震基準~

2020/10/15 新着情報
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不動産投資を始めるときに注意すべき点があります。それは「建築基準法における耐震基準」です。

日本では耐震基準において新・旧の2種類があります。地震の多い日本国内において不動産の耐震基準は金融機関から融資を受ける際等に重視されるポイントでありますが、旧耐震制度は一概にデメリットばかりとは言い切れません。今回はその新・旧耐震基準についてご説明させて頂きます。+

旧耐震基準とは、建築物の設計において適用される地震に耐えることのできる構造の基準で、1981(昭和56)年5月31日までの建築確認において適用されていた基準となっています。
これに対して、その翌日以降に適用されている基準を「
新耐震基準」といいます。
旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも
建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な構造基準として設定されており、技術的には建物自重の20%の地震力を加えた場合に、構造部材に生じる応力が構造材料の許容応用力以下であるかどうかで判断されます。
なお、新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されています。

旧耐震基準 メリット

■価格

旧耐震基準のマンションは築年数が古い方になりますので、価格帯が新しいマンションよりも手に入ります。建物自体は古いのですが、内装はリノベーションをすることによりきれいな状態で利用できます。

 

■立地

不動産は駅近の物件がどうしても人気になります。旧耐震基準の交通の便が良いマンションは駅近くに建てられているケースが多いです。特に駅から10分以内の物件は人気が出ますので、そういった物件は投資用として持っておくと住居人が決まりやすいです。よって、空き室リスクを避けられるという点では強みになります。

  • 旧耐震基準 デメリット

 

■税控除

「住宅ローン控除」「不動産所得税や登録免許税の軽減」「親からの住宅資金援助非課税制度」などの制度は築25年以内の物件であることが条件になっているので受けられません。(耐震適合証明書がある場合にはこういった控除も受けられます)

 

■修繕費

マンションは古くなってくると修繕費がかかります。特に古ければ古いほど彼方此方の箇所が故障したりするので、そういった費用がかかってしまうのが旧耐震の古いマンションのデメリットと言えるでしょう。

 

■修繕積立金

マンションでは、共用部の修繕のために入居者から「修繕維持積立金(修繕金)」を毎月徴収します。旧耐震物件で物件価格が安くなっているとはいえ、修繕金(ランニングコスト)が上昇している可能性はあるので、購入前にしっかりと確認しましょう